Rachat d’un bien dans une liquidation judiciaire aux risques et périls de l’acheteur

19.03.18
Achat d'immeuble et liquidation judiciaire

Obligation d’information du vendeur dans la vente

Lors d’une vente, une obligation d’information sur les caractéristiques essentielles du bien vendu pèse sur le vendeur vis-à-vis de l’acheteur. Si le vendeur ne respecte pas cette obligation il devra indemniser l’acheteur de son préjudice en lui versant des dommages et intérêts.

La Cour de Cassation a récemment, dans un arrêt du 21 décembre 2017 dû trancher la question de savoir si cette obligation générale qui s’applique à tout contrat de vente était applicable au liquidateur dans le cas où le vendeur pour le compte duquel il agit était en liquidation judiciaire.

Vente dans la liquidation judiciaire d’un terrain sans permis de construire définitif

Dans l’affaire qui a été soumise aux juges, une société civile immobilière (SCI) avait été mise en liquidation judiciaire. Le 11 avril 2008, le juge-commissaire avait ordonné la vente de différents biens immobiliers se trouvant dans le patrimoine de la SCI en liquidation, dont des terrains, au profit d’un acheteur. La vente devait avoir lieu devant notaire le 30 juin 2008.

Le 30 juin 2008, l’acheteur ne se présente pas pour signer l’acte authentique. Le mandataire ad hoc et le liquidateur de la SCI assignent alors l’acheteur pour le contraindre à régler le prix de vente.

Pour se défendre, l’acheteur demandait des dommages et intérêts au liquidateur. L’acheteur considérait en effet que le liquidateur ne l’avait pas averti du risque qu’il prenait en achetant des terrains sur lesquels la société en liquidation avait obtenu un permis de construire, alors que le délai pour faire opposition à la demande de permis de construire était toujours ouvert aux tiers et de ce fait, le permis de construire n’était pas définitif. L’acheteur estimait qu’il aurait dû être averti que le permis de construire pouvait ne pas être définitivement délivré, ce qui avait eu des conséquences sur l’utilité des terrains achetés : il voulait réaliser une opération de défiscalisation soumise à des conditions strictes. Il a aussi souligné que le liquidateur aurait dû attendre l’obtention d’un certificat de non-recours des tiers avant de mettre les terrains en vente.

La Cour d’appel a retenu l’argumentation de l’acheteur et condamné le liquidateur de la SCI, comme tout vendeur, au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’ancien article 1147 du Code de procédure civil.

La Cour de Cassation, quant à elle, ne retient pas la même solution et casse la décision de la Cour d’Appel. La Cour de Cassation estime en effet que dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, le liquidateur n’a aucune obligation de renseignement ou de conseil envers l’acquéreur du bien immobilier acquis de grès à grés (hors enchères). Ainsi, la Cour de cassation ouvre une brèche à l’obligation générale d’information du vendeur.

Une nouvelle exception aux droits des acheteurs spécifique aux procédures collectives

Précédemment la Cour de cassation avait déjà pris position en faveur d’une société en liquidation et de son liquidateur dans une décision du 4 mai 2017. Celle-ci avait en effet fermé une voie d’action à l’acheteur d’un bien d’une société en liquidation judiciaire en estimant qu’il ne pouvait évoquer le dol pour faire annuler la vente.

Dans ce nouvel arrêt du 21 décembre 2017, la Cour de Cassation ferme une nouvelle voie de recours à l’acquéreur, qui ne pourra plus reprocher au liquidateur de ne pas l’avoir suffisamment informé.

Cette nouvelle restriction, semble se justifier par le fait que le liquidateur n’est pas à considérer comme un vendeur d’immeuble pour le compte de la société en liquidation et que cette mission de vente n’est qu’une partie de sa mission de liquidation. Par ailleurs, il est dans l’intérêt du patrimoine de la société en liquidation judiciaire que les opérations de liquidation soient réalisées dans des délais rapides.

Cela pourrait toutefois avoir pour effet de faire réfléchir à deux fois un potentiel acheteur et ainsi avoir un effet négatif pour les créanciers de la société en liquidation dont les créances auraient pu être payées sur le prix de vente.

La réforme du droit des obligations peut-elle remettre en cause cette jurisprudence ?

Le droit commun des contrats a été réformé en 2016 par l’ordonnance n°2016-131. Un nouvel article du Code civil (1112-2 du Code civil) réaffirme avec force l’obligation d’information en matière contractuelle. Il n’est donc pas possible, à défaut de décision judiciaire future claire sur le sujet, de déduire de l’arrêt du 21 décembre 2017 que les ventes conclues après la réforme du droit des contrats exonèrent ou non le liquidateur de l’obligation d’information.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

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Photo: FineBokeh

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