La taxe sur les résidences secondaires

09.09.20
Taxe sur les résidences secondaires

Parmi les coûts d’une résidence secondaire située en France détenue par un non-résident, on trouve à côté de la taxe foncière et la taxe sur les résidences secondaires. Cette dernière est en fait la taxe d’habitation avec quelques aménagements. Bien que son occupation ne soit pas permanente, la résidence secondaire est soumise au paiement de la taxe d’habitation en France. Il ne s’agit donc pas d’une nouvelle taxe, mais d’une modification des règles sur la taxe d’habitation, qui existe depuis très longtemps en droit fiscal français.

La taxe sur les résidences secondaires est en fait la taxe d’habitation

Tel qu’il en résulte de l’article 1407 du Code général des impôts, « la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ». Cet article implique donc que tous les logements d’habitation sont imposables au titre de la taxe d’habitation. Ainsi, le paiement de la taxe d’habitation ne se fait pas en fonction du foyer fiscal mais en fonction du nombre de logement dont dispose la personne à la différence de la contribution audiovisuelle qui, elle, n’est à payer qu’une fois par foyer fiscal. Il est donc en principe obligatoire, pour chaque logement détenu, de s’acquitter de la taxe d’habitation correspondante. Toutefois, avec la Loi de finance qui vient d’être votée, cette affirmation a quelque peu été modifiée.

Bien qu’une grande majorité des Français n’aura plus à s’acquitter de la taxe d’habitation pour leur résidence principale, cela ne sera pas le cas pour leur résidence secondaire. En effet, lors de l’adoption de la Loi de finance 2020, il a été voté une réforme qui prévoit la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale pour 80% des Français à compter de 2020, et une suppression totale pour l’ensemble des Français à partir de 2023.

Pas d’exemption de la taxe de seconde résidences

La question a été de savoir si cette réforme avait également vocation à s’appliquer pour les résidences secondaires. Mais la réforme prévoit que les Français ou étrangers possédant une résidence secondaire ne sont exemptés ni du paiement de la taxe d’habitationni bénéficiaires d’un quelconque abattement sur cette résidence secondaire, et cela même dans le cas où ils feraient partis des 20% restant qui doivent encore régler la taxe d’habitation sur la résidence principale. En effet, la taxe d’habitation est maintenue selon le même taux que celui prévu en 2019 par les communes. Ainsi, les propriétaires d’une résidence secondaire sont toujours tenus de régler le montant de l’impôt local au titre de la taxe d’habitation, le calcul de cette taxe est propre à chaque commune et varie en fonction de divers critères dont notamment:

  • l’emplacement du lieu de la résidence,
  • la dimension
  • la situation personnelle du propriétaire

au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il est à noter qu’en 2023, il est prévu qu’une seule taxe d’habitation s’appliquera aux contribuables actuellement redevables d’une taxe sur la résidence principale et la résidence secondaire.

Le calcul de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires

Tout comme pour la taxe sur la résidence principale, le calcul de cette dernière pour les résidences secondaires est réalisé en fonction de la valeur locative cadastrale du logement, c’est-à-dire selon la somme que pourrait percevoir le propriétaire dans le cas où il louerait son bien, selon les taux fixés par la commune où se trouve la résidence. Cette valeur cadastrale est déterminée en fonction de plusieurs critères dont la superficie du logement ou encore les éléments de confort (baignoire, piscine…). Il revient donc à chaque collectivité locale de voter le taux d’imposition qu’elle veut voir appliquer aux logements qui se situent sur son territoire. Cependant, contrairement au calcul effectué pour les résidences principales, le plafonnement en fonction du revenu du propriétaire et les abattements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la taxe pour la résidence secondaire, donc que la résidence soit détenue par une famille nombreuse ou par une personne célibataire le taux de la taxe sera exactement le même. De plus, l’Etat applique une majoration de 1,5% pour toutes résidences secondaires.

Ainsi, selon qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, le taux de la taxe d’habitation ne sera pas le même puisque cette taxe sera plus élevée s’il s’agit d’une résidence secondaire, notamment car il n’est pas possible de diminuer la valeur imposable du logement. Cette différence de taux est également expliquée par l’impossibilité pour le propriétaire d’une résidence secondaire d’être exonéré de la taxe d’habitation en louant sa résidence de manière occasionnelle, alors que cette pratique est possible lorsqu’il s’agit d’une résidence principale.

La surtaxe du taux de la taxe d’habitation spécifique aux résidences secondaires

De plus s’agissant des résidences secondaires, l’article 1407 ter du Code général des impôts donne la possibilité aux communes de majorer la taxe d’habitation. En effet, elles ont le droit de faire varier de 5% à 60% le taux de la taxe d’habitation dès lors que dans ces communes le prélèvement de la taxe sur les logements vacants est autorisé. C’est notamment le cas dans les grandes villes telles que Paris ou Lyon par exemple. Toutefois, cette surtaxe est encadrée par l’article 1636 B septies du Code général des impôts, qui ne permet pas aux communes de fixer un taux qui excéderait deux fois et demi le taux moyen constaté l’année précédente dans l’ensemble des communes du département. Bien que le législateur ait prévu un encadrement, il est également possible au propriétaire de résidence secondaire de faire valoir certaines causes d’exonération pour ne pas avoir à payer la taxe d’habitation.

Cas d’exonérations de la taxe sur les résidences secondaires

En effet, il est possible pour le propriétaire de demander à être exonéré de la surtaxe de la taxe d’habitation lorsqu’il se trouve dans l’un des trois cas suivants :

  • Si le propriétaire réside dans un lieu autre que sa résidence principale pour des motifs professionnels, si l’utilisation de la résidence secondaire en tant que résidence principale est rendu impossible en dépit de la volonté du propriétaire,
  • Si le propriétaire a été placé dans un établissement de soins mais qu’il continue de conserver la jouissance de sa résidence principale.

Questions/réponses pour résumer

Quelles taxes pour une maison secondaire ?

Le propriétaire d’une résidence secondaire est amené à payer :

  • la taxe foncière,
  • la taxe d’habitation sur les résidences secondaires,
  • la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Comment est calculée la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?

Le calcul de la taxe d’habitation d’une résidence secondaire s’effectue en fonction de la valeur cadastrale du logement, à laquelle s’ajoute une majoration de 1,5% imposée par l’Etat. De plus, selon la commune où se situe la résidence secondaire, il faut également prendre en compte une surtaxe pouvant faire varier de 5% à 60% la taxe.

Est-ce normal de payer 2 taxes d’habitation ?

Jusqu’en 2023, date à laquelle la taxe d’habitation sur la résidence principale sera supprimée pour l’ensemble des contribuables résidant en France, il est tout à fait normal de payer deux taxes d’habitation, l’une pour la résidence principale, l’autre pour la résidence secondaire.

Qu’est-ce qui est considéré comme résidence secondaire ?

Une résidence secondaire doit être comprise comme étant toute habitation qui n’est pas la résidence principale, c’est-à-dire tout logement dans lequel on vit moins de six mois par an qui est occupé occasionnellement durant l’année. Il s’agit donc d’un logement qui n’est pas habité habituellement.

Françoise Berton, avocat en droit allemand

Tous droits de propriété intellectuelle réservés

Photo: Alex Tauzin

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