La taxation des résidences secondaires
Mis à jour le 13.02.25
Parmi les coûts d’une résidence secondaire située en France détenue par un non-résident, on trouve à côté de la taxe foncière la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (ci-après la « taxe d’habitation »). Bien que son occupation ne soit pas permanente, la résidence secondaire est soumise au paiement de la taxe d’habitation en France.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été définitivement supprimée. Néanmoins, les résidences secondaires continuent à faire l’objet d’une taxe d’habitation.
Table des matières
Les résidences secondaires demeurent soumises à la taxe d’habitation
Qui est concerné ?
La taxe d’habitation est due par toute personne physique ou morale ayant la disposition ou la jouissance des locaux tels que définis ci-dessous.
Quels types de biens sont visés par la taxe d’habitation ?
Conformément à l’article 1407 I du Code général des impôts (« CGI »), « la taxe d’habitation est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale ». Il suffit que les locaux soient pourvus d’un ameublement suffisant pour en permettre l’occupation effective. D’ailleurs, il importe peu que le mobilier soit ou non la propriété de l’occupant ni que cet ameublement soit sommaire.
L’évènement déclencheur de la taxe d’habitation
Comme énoncé ci-dessus, la taxe d’habitation est due dès lors que la personne a la disposition ou la jouissance du local. Il suffit que la personne ait simplement la possibilité d’occuper le local à tout moment, peu importe qu’elle ne l’occupe pas effectivement.
Par conséquent, le temps effectivement passé sur le territoire français n’a aucun impact quant à l’obligation de payer une taxe d’habitation. Celle-ci sera due dès lors qu’il s’agira d’un local meublé, affecté à une habitation autre que principale et ce, peu importe que la personne y passe deux jours ou 8 mois par an.
Les exonérations de taxe d’habitation
Le législateur a prévu à la marge certaines exonérations de taxe d’habitation, celles-ci étant liées soit aux locaux soit aux personnes. A ce titre, les personnes conservant la jouissance de leur ancienne résidence principale alors qu’elles résident durablement en maison de retraite ou dans un établissement de soins de longue durée sont exonérées de la taxe d’habitation afférente à cette ancienne résidence. Le bénéfice de cette exonération est toutefois subordonné au respect de plafonds de revenus.
Le calcul de la taxe d’habitation
Le calcul de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires est réalisé en fonction de la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Cette valeur cadastrale est déterminée en fonction de plusieurs critères dont la superficie du logement ou encore les éléments de confort (baignoire, piscine…) et elle est revalorisée chaque année.
Le montant de taxe d’habitation est obtenu en multipliant cette base d’imposition par un taux d’imposition qui varie selon les communes.
La possible majoration de la taxe d’habitation
Les communes situées en zone tendue, c’est-à-dire celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements ainsi que celles où il y a une proportion élevée de logements autres que ceux affectés à l’habitation principale, peuvent appliquer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Ces communes ont la possibilité de voter une majoration de 5% à 60% de la part de taxe d’habitation sur les résidences secondaires leur revenant.
La loi de finances pour 2024 a introduit la possibilité de fixer des majorations spéciales du taux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Tel est le cas pour les communes lorsque le taux de la taxe est inférieur à 75% de la moyenne constatée l’année précédente dans l’ensemble des communes du département, alors ce taux pourra faire l’objet d’une augmentation qui ne devra pas dépasser 5% de cette moyenne.
Obligations déclaratives relatives à la taxe d’habitation
Les propriétaires des locaux affectés à l’habitation doivent préciser si les locaux sont habités à titre principal ou secondaire et s’ils s’en réservent la jouissance. En outre, il faudra aussi préciser l’identité des occupants si les locaux sont occupés par des tiers.
La déclaration devra être réalisée avant le 1er juillet de chaque année, sauf si aucun changement de situation n’est intervenu depuis la dernière déclaration.
Cette déclaration devra être réalisée via l’espace personnel du propriétaire sur le site impots.gouv.fr.
Elle peut toutefois être établie sur un formulaire n° 1208-OD (disponible sur le site impots.gouv.fr) lorsque le propriétaire n'a pas accès à internet ou n'est pas en mesure de souscrire sa déclaration en ligne.
Délai de paiement de la taxe d’habitation
La taxe d’habitation doit être payée dans le délai inscrit sur l’avis d’imposition, sous peine d’une majoration de 10%. Dans le cas où le montant de la taxe d’habitation excèderait 300€, celle-ci devra être réglée par prélèvement ou par paiement directement en ligne, sous peine d’une majoration de de 0.2%.
Cas d’exonérations de la majoration de taxe d’habitation
Le propriétaire peut demander à être exonéré de la surtaxe de la taxe d’habitation lorsqu’il se trouve dans l’un des trois cas suivants :
- Si le propriétaire réside dans un lieu autre que sa résidence principale pour des motifs professionnels ;
- Si l’utilisation de la résidence secondaire en tant que résidence principale est rendu impossible en dépit de la volonté du propriétaire ;
- Si le propriétaire a été placé dans une maison de retraite ou un établissement de soins de longue durée et bénéficie pour son ancienne résidence principale de l’exonération évoquée préalablement.
Les résidences soumises à la taxe foncière
La taxe foncière porte sur les immeubles bâtis et non bâtis (un terrain par exemple). Donc, les résidences secondaires et maisons de vacances sont concernées par la taxe foncière.
Les immeubles bâtis et non bâtis sont soumis à une règlementation propre, néanmoins il existe un certain nombre de dispositions commune et ce sont celles-ci que nous vous présentons dans cet article.
Qui est concerné ?
La règle est simple : une personne physique ou morale propriétaire d’un immeuble bâti ou non bâti doit en principe payer une taxe foncière sur cet immeuble. Cela vaut pour les résidents fiscaux français comme pour les non-résidents.
L’évènement déclencheur de la taxe foncière
A la différence de la taxe d’habitation, la taxe foncière est due sur un immeuble dont la personne est propriétaire, que cet immeuble soit sa résidence principale ou secondaire.
Il est sans importance que la personne ne réside pas dans cet immeuble ou qu’elle y passe peu de temps.
Il en est de même lorsque l’immeuble est loué, ce n’est pas le locataire qui sera débiteur de la taxe foncière, mais bien le propriétaire.
Ainsi c’est uniquement le statut de propriétaire de l’immeuble qui déclenche l’obligation de paiement de cet impôt.
Les cas particuliers
Il est des cas dans lesquels ce ne sera pas le propriétaire directement qui sera soumis à l’obligation de paiement de la taxe foncière. Voici deux exemples :
- Lorsque l’immeuble est grevé d’un usufruit. Un usufruit permet à une personne d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Dans ce cas précis, la taxe foncière sera émise au nom de l’usufruitier et non du propriétaire ;
- Lorsqu’un locataire construit un bien immobilier sur le terrain qu’il loue. C’est ce locataire qui sera redevable de la taxe foncière alors même qu’il n’est pas propriétaire du terrain sur lequel il a construit, et cela jusqu’à l’expiration du bail.
Les exonérations de taxe foncière
Les cas d’exonération de la taxe foncière concernent uniquement les résidents fiscaux français dans la mesure où des conditions relatives au revenu fiscal de référence sont requises. Il ne sera donc pas possible pour un non-résident détenant une résidence secondaire en France, de bénéficier des exonérations prévues.
Le calcul de la taxe foncière
La base de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties se compose de la valeur locative cadastrale de la propriété, diminué d’un abattement forfaitaire pour frais de 50%.
Ainsi, le montant de la taxe s’obtient en multipliant la valeur locative cadastrale par les taux fixés par les collectivités bénéficiaires de cette taxe.
S’ajoutent à cette taxe, des frais de gestion de la fiscalité locale.
S’agissant des propriétés non bâties : la base d'imposition de la taxe foncière est composée par la valeur locative cadastrale de ces propriétés, diminuée d'un abattement forfaitaire pour frais de 20 %.
Le calcul est le même que pour les propriétés bâties, et les frais de gestion de la fiscalité locale sont aussi applicables.
Obligations déclaratives relatives à la taxe foncière
La propriété bâtie ou non bâtie est soumise à la taxe foncière dans la commune où elle est située.
La taxe foncière est annuelle c’est-à-dire qu’elle est établie pour l’année entière d’après la situation existante au 1er janvier de l’année d’imposition.
Par conséquent, un propriétaire au 1er janvier devra payer la taxe foncière même s’il vend sa propriété en cours d’année. En général, le notaire prévoit dans l’acte de vente une répartition de cette taxe foncière en fonction de la durée de détention de l’immeuble par chacun sur les 12 mois. Un acheteur qui est devenu propriétaire en septembre paiera donc 4/12èmes de la taxe foncière au vendeur.
Concernant le paiement de la taxe foncière : dans chaque commune où il est imposable, le propriétaire sera informé par un avis d’imposition du montant à payer. L’avis d’imposition comportera aussi le délai dont dispose le propriétaire pour le règlement de cette taxe.
Le non-respect de ce délai entraînera une majoration de 10%.
Lorsque le montant de la taxe foncière excède 300€, le paiement devra obligatoirement se faire par prélèvement ou télérèglement (paiement en ligne), sous peine d’une majoration de 0.2%
Les réponses à vos questions sur la taxe d'habitation des résidences secondaires
Quelles taxes pour une maison secondaire ?
Le propriétaire d’une résidence secondaire est amené à payer :
- La taxe foncière ;
- La taxe d’habitation ;
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Qu’est-ce qui est considéré comme résidence secondaire ?
Une résidence secondaire doit être comprise comme étant toute habitation qui n’est pas la résidence principale, c’est-à-dire tout logement dans lequel on vit moins de six mois par an qui est occupé occasionnellement durant l’année. Il s’agit donc d’un logement qui n’est pas habité habituellement.
Comment éviter la taxe d'habitation de la résidence secondaire ?
La location longue durée de votre bien immobilier, considéré jusqu’à présent comme résidence secondaire, permettrait de ne plus être soumis au paiement de la taxe d’habitation. En effet, la location longue durée permettrait de sortir du champ d’application de la taxe d’habitation car le propriétaire n’aurait plus la possibilité d’occuper les lieux à tout moment, ils ne seront plus considérés comme une résidence secondaire et ainsi la taxe d’habitation n’aura plus à être payée. En revanche la taxe foncière reste à la charge du propriétaire.
Françoise Berton, avocat en droit allemand
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7 réponses à « La taxation des résidences secondaires »
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Françoise BERTON
Bonjour,
Les causes d’exonération de la taxe d’habitation sont énumérées de façon limitative à l’article 1414 B du code général des impôts ; seules les personnes hébergées durablement dans un des établissements mentionnés à l’article L312-1 du code de l’action sociale et des familles ou dans un établissement délivrant des soins de longues durées peuvent être exonérées du paiement de la taxe d’habitation.
Néanmoins, cette indication reste très générale et peut s’avérer fausse en raison des particularités de faits concrets. Notre réponse n’a pas valeur de consultation mais éclaire simplement notre article.
Lynne Wykeham Je paye la taxe d’habitation par prélèvements mensuels mais j’ai reçu une facture qui doit être payé avant 15/12/23. C’est pour une somme qui correspond à la taxe annuelle. Je ne trouve pas un façon de contacter la direction.
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Il y a de fortes chances que ce soit une erreur, depuis mi-novembre, des milliers de foyers reçoivent ce genre de facture à payer avant le 15/12, comme en témoigne cet article des échos. https://www.lesechos.fr/economie-france/budget-fiscalite/impots-les-avis-errones-de-taxe-dhabitation-pleuvent-sur-les-contribuables-2030774
Il faudrait se rendre sur la messagerie sécurisée du site impt.gouv.fr, aller sur « écrire » et « je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » puis « ma demande concerne la taxe d’habitation ».
En parallèle, il vaudrait mieux demander un sursis de paiement le temps que la situation se régularise car une réclamation n’exempte pas du paiement de l’impôt réclamé.
Sinon, l’administration fiscale peut être appelée sur ce numéro : 0 809 401 401.Néanmoins, cette indication reste très générale et peut s’avérer fausse en raison des particularités de faits concrets. Notre réponse n’a pas valeur de consultation mais éclaire simplement notre article.
Jean-Jacques de Peretti Je souhaiterais avoir la référence de l’article qui me permet de ne pas avoir une taxe d’habitation car, propriétaire je réside dans un lieu autre que ma résidence principale pour des motifs professionnels<. Merci à vous, cordialement jjp.
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L’exonération de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires utilisées à des fins professionnelles n’existe pas. Cette question a été soulevée au sein de l’Assemblée nationale, néanmoins la réponse fut négative. Il existe en revanche, un dégrèvement de la majoration sur la taxe d’habitation des résidences secondaires, prévue par l’article 1407 ter du Code général des impôts.
Néanmoins, cette indication reste très générale et peut s’avérer fausse en raison des particularités de faits concrets. Notre réponse n’a pas valeur de consultation mais éclaire simplement notre article.
Véronique wow super interessant
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Nous sommes dans une situation particulière puisque propriétaires de notre maison depuis quelques temps, nous avons dû quitter notre logement car il a été rapidement inhabitable du fait de nombreuses malfaçons de l’ancien propriétaire. Nous sommes depuis 1 an en pleine procédure et vivons chez des proches. Mais nous souhaitons pouvoir retrouver un logement dans lequel vivre en attendant la fin des procédures ?qui sont extrêmement longues). Nous cherchons donc un logement dans lequel être locataires. Pouvons-nous, dans notre situation, bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation ?